Q. A는 상가건물을 매입하려고 B와 계약을 하고 계약금과 중도금까지 지급하였는데 갑자기 B의 태도가 돌변하여 건물을 팔 수 없다고 합니다. 알고 보니 다른 사람과 이중으로 계약하여 소유권이전등기까지 되어 버린 상태입니다. A는 그 건물의 소유권을 취득하는 것이 가능할까요?
A. 부동산 이중매매란 부동산 소유자가 소유권 이전의 의사로 제1매수인과 부동산을 매도하는 계약을 체결하고 아직 등기를 경료하지 않은 것을 이용하여 다시 제2매수인과 매매계약을 체결하여 그에게 소유권이전등기를 경료해 주는 것을 말합니다.
민법은 법률행위로 인한 부동산의 물권변동에 관해 원칙적으로 소유권이전등기를 해야 소유권의 취득을 인정하는 성립요건주의(민법 제 186조)를 취하고 있으므로 매도인이 자신의 부동산을 일단 제1매수인에게 매도하였더라도 그 소유권이전등기가 되기 전에 이를 다시 제2매수인에게 이전하고 제2매수인이 이를 자신의 명의로 등기함으로써 제2매수인은 제1매수인의 존재와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다.
그러나 민법 제103조에서는 ‘선량한 풍속 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다’고 규정하고 있으므로 부동산 이중매매 행위가 위 규정의 반사회적 법률행위에 해당할 경우에는 무효가 될 수 있습니다. 판례는 “부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위하여는 매도인의 배임행위와 매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위로 이루어진 매매로서, 그 적극가담하는 행위는 매수인이 다른 사람에게 매매목적물이 매도된 것을 안다는 것만으로는 부족하고, 적어도 그 매도사실을 알고도 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도가 되어야 한다”고 판시한 바 있습니다. (대법원 1994. 3. 11. 선고 93다55289 판결)
다만 부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라 하더라도 등기하지 않은 제1매수인은 아직 소유권자가 아니므로 직접 제2매수인에게 소유권이전등기말소를 청구할 수는 없고 매도인을 대위해서만 그러한 청구를 할 수 있습니다.
한편 대법원은 부동산 이중매매 사안에서 “부동산 매도인이 매수인으로부터 계약금과 중도금까지 수령한 이상 특단의 약정이 없다면 잔금수령과 동시에 매수인 명의로 소유권이전등기에 협력할 임무가 있으므로 이를 다시 제3자에게 처분함으로써 제1차 매수인에게 잔대금 수령과 상환으로 소유권이전등기절차를 이행하는 것이 불가능하게 되었다면 배임죄의 책임을 면할 수 없다”고 판시하였습니다.
위 사례의 경우 매도인이 제2매수인에게 건물의 소유권이전등기까지 경료하여 준 경우 A의 B에 대한 채무불이행책임청구는 가능하지만 원칙적으로 제2매수인이 소유권을 취득하게 될 것입니다. 그러나 제2매수인이 부동산이 제1매수인에게 매도된 사실을 알고도 적극적으로 매도를 요청하여 매매계약에 이르렀다면 즉 매수인의 적극가담 행위가 인정되다면 그 행위는 반사회적 법률행위로서 무효이므로 부동산의 소유권을 취득할 수 없습니다. 이때 A는 매도인을 대위하여 2매수인에 대하여 소유권이전등기말소청구를 하면서 매도인B를 상대로 소유권이전등기청구소송을 제기하여 부동산의 소유권을 취득하여야 할 것입니다.
