우리 민법이 규율하는 임대차는 임대인이 임차인에게 임대물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약입니다(민법 제618조). 임대차는 임차물 자체를 반환한다는 점에서 소비대차와 다르고, 사용 및 수익 대가를 지급한다는 점에서 사용대차와 다릅니다. 임대차는 물건을 소유하고 있지 않은 사람이 타인의 물건을 이용한다는 점에서 오늘날 매매와 더불어 빈번하게 이루어지는 중요한 계약이라 할 수 있습니다.
우리나라에서는 독특하게 임대차에 있어서 차임 이외 보증금의 명목으로 거금이 수수기도 하는데, 이러한 보증금의 성질에 관하여 우리 대법원은 부동산 임대차에 수수된 보증금은 차임채권, 임차물의 멸실, 훼손 기타의 원인에 의한 손해배상채권 등 임대차관계에서 발생하는 임대인의 모든 채권을 담보하는 것으로서 임대차가 종료되어 목적물을 반환받을 때, 명백하고도 명시적인 반대약정이 없는 한, 임대인의 모든 채권액이 별도의 의사표시 없이 보증금으로부터 당연히 공제된다고 보고 있습니다(대법원 2016. 7. 27. 선고 2015다230020 판결 등 참조).
그렇다면 임차인으로서는 임대차보증금의 존재를 이유로 당연히 차임 지급을 거절할 수 있는지 궁금해질 수도 있을 것입니다.
이에 대하여 우리 대법원은 임대인에게 임대차보증금이 교부되어 있더라도 임대인은 임대차관계가 계속되고 있는 동안에는 임대차보증금에서 연체차임을 충당할 것인지 여부를 자유로이 선택할 수 있고, 따라서 임대차계약의 종료 전에는 공제 등의 별도의 의사표시 없이 연체차임이 임대차보증금에서 당연히 공제되는 것은 아니므로 임차인도 임대차보증금의 존재를 이유로 차임의 지급을 거절할 수 없다고 보고 있습니다(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결 참조).
그러므로 당사자 간의 약정 등 특별한 사정이 없는 상태에서 차임 지급을 거절한다면, 임대인이 연체 차임을 임대차보증금으로부터 충당하지 아니한 경우 임차인은 그에 따른 지연손해금을 지급하여야 하고(대법원 2005. 5. 12. 선고 2005다459(본소), 2005다466(반소) 판결 참조), 임대인은 계약을 해지할 수도 있을 것이며(민법 제640조, 제641조, 상가건물 임대차보호법 제10조의8), 계약의 갱신이 인정되지 않을 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조, 상가건물 임대차보호법 제10조).
