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제목	지역주택조합이 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실한 조합원을 상대로 위약금을 구한 사건[대법원 2026. 4. 30. 선고 중요판결]
첨부파일	5. 대법원_2025다213488(비실명).hwpx 5. 대법원_2025다213488(비실명).pdf
2025다213488 매매잔금 등 청구의 소 (카) 파기환송(일부) [지역주택조합이 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실한 조합원을 상대로 위약금을 구한 사건] ◇1. 지역주택조합 가입계약의 환불규정에 포함된, 위약금 산정에 관한 ‘조합원 분담금 총 약정금의 10%’ 약정 부분의 해석, 2. 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 것 등의 사정만으로 조합원의 위약금 지급책임이 면제되는지 여부(소극)◇ 1. 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적ㆍ획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다. 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다(대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다283913 판결 등 참조). 2. 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장ㆍ증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결 등 참조). ☞ 원고는 지역주택조합이고 피고들(피고 1~11)은 지역주택조합 가입계약을 체결한 조합원들이었는데, 피고들이 분담금을 지급하지 않자, 원고는 조합원인 피고들을 상대로 조합원가입계약에 따른 미지급 분담금 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였음. 피고 6을 제외한 나머지 피고들은 분담금 중 계약금 미납분에 대한 이행기 도래 전에 원고의 조합원 자격을 상실하였는데, 원고는 그 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실한 피고 6 제외 나머지 피고들에 대하여, 기존 청구를 주위적 청구로 유지하면서, 조합가입계약의 환불규정에 따라 기납입한 조합원 분담금을 환불하는 경우 일정액을 공제할 수 있도록 정하고 있는 약정 조항에 기하여 위약금(조합원 분담금 총 약정금의 10%)을 예비적으로 청구한 사안임 ☞ 원심은, 조합가입계약의 환불규정에 따라 위약금을 청구하는 것은 가능하나, 약관인 조합가입계약의 환불규정은 위약금 산정 방식을 ‘조합원분담금 총 약정금의 10%’로 규정하고 있는데, 조합가입계약에 따른 총 분담금의 액수는 해당 조합원이 배정받은 세대의 동ㆍ호수에 따른 층수에 따라 달라져, 동ㆍ호수 배정 전에 위약금 지급 사유가 발생할 경우 액수를 산정할 방법이 없으므로, 「약관의 규제에 관한 법률」에 따라 조합원에 유리하도록 조합원분담금 총 약정금은 ‘조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’으로 해석하여 그중 10%를 위약금으로 인정하되, 주택조합이 설립인가를 받은 이후 3년이 경과할 때까지 사업계획승인을 받지 못하면 주택조합의 사업추진 기간이 합리적으로 예상 가능한 기간을 넘어 지나치게 장기화되는 것이라고 평가할 수 있으므로, 지역주택조합이 조합설립인가일로부터 3년이 지나서 조합원 자격을 상실한 조합원들에게 위약금의 지급을 구할 수 없다고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 조합가입계약의 환불규정 중 ‘조합원분담금 총 약정금’에서 ‘총 약정금’은 문언상 ‘약정을 통하여 정한 금액 전체’로 해석되고 이는 이행기 도래 여부와는 관련이 없으며, 동ㆍ호수 배정 이전에 위약금 지급 사유가 발생한 경우 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 위약금을 산정하여야 하고, 원고가 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 것 등만으로 손해배상예정액인 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 일부 파기·환송함

제목

지역주택조합이 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실한 조합원을 상대로 위약금을 구한 사건[대법원 2026. 4. 30. 선고 중요판결]

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2025다213488 매매잔금 등 청구의 소 (카) 파기환송(일부)

[지역주택조합이 조합규약 및 가입계약에서 정한 조합원 자격을 상실한 조합원을 상대로 위약금을 구한 사건]

◇1. 지역주택조합 가입계약의 환불규정에 포함된, 위약금 산정에 관한 ‘조합원 분담금 총 약정금의 10%’ 약정 부분의 해석, 2. 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 것 등의 사정만으로 조합원의 위약금 지급책임이 면제되는지 여부(소극)◇

1. 약관은 신의성실의 원칙에 따라 해당 약관의 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하되, 개별 계약 당사자가 의도한 목적이나 의사를 참작하지 않고 평균적 고객의 이해가능성을 기준으로 객관적ㆍ획일적으로 해석하여야 한다. 그리고 특정 약관 조항을 그 목적과 취지를 고려하여 공정하고 합리적으로 해석하기 위해서는 특별한 사정이 없는 한 그 약관 조항의 문언이 갖는 의미뿐만 아니라 그 약관 조항이 전체적인 논리적 맥락 속에서 갖는 의미도 고려해야 한다. 위와 같은 해석을 거친 후에도 약관 조항이 객관적으로 다의적으로 해석되고 각각의 해석이 합리성이 있는 등 해당 약관의 뜻이 명확하지 않은 경우에는 고객에게 유리하게 해석하여야 한다(대법원 2024. 1. 25. 선고 2023다283913 판결 등 참조).

2. 채무불이행으로 인한 손해배상액의 예정이 있는 경우에는 채권자는 채무불이행 사실만 증명하면 손해의 발생 및 그 액을 증명하지 아니하고 예정배상액을 청구할 수 있고, 채무자는 채권자와 사이에 채무불이행에 있어 채무자의 귀책사유를 묻지 아니한다는 약정을 하지 아니한 이상 자신의 귀책사유가 없음을 주장ㆍ증명함으로써 예정배상액의 지급책임을 면할 수 있다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2006다9408 판결 등 참조).

☞ 원고는 지역주택조합이고 피고들(피고 1~11)은 지역주택조합 가입계약을 체결한 조합원들이었는데, 피고들이 분담금을 지급하지 않자, 원고는 조합원인 피고들을 상대로 조합원가입계약에 따른 미지급 분담금 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였음. 피고 6을 제외한 나머지 피고들은 분담금 중 계약금 미납분에 대한 이행기 도래 전에 원고의 조합원 자격을 상실하였는데, 원고는 그 이행기 도래 전에 조합원 자격을 상실한 피고 6 제외 나머지 피고들에 대하여, 기존 청구를 주위적 청구로 유지하면서, 조합가입계약의 환불규정에 따라 기납입한 조합원 분담금을 환불하는 경우 일정액을 공제할 수 있도록 정하고 있는 약정 조항에 기하여 위약금(조합원 분담금 총 약정금의 10%)을 예비적으로 청구한 사안임

☞ 원심은, 조합가입계약의 환불규정에 따라 위약금을 청구하는 것은 가능하나, 약관인 조합가입계약의 환불규정은 위약금 산정 방식을 ‘조합원분담금 총 약정금의 10%’로 규정하고 있는데, 조합가입계약에 따른 총 분담금의 액수는 해당 조합원이 배정받은 세대의 동ㆍ호수에 따른 층수에 따라 달라져, 동ㆍ호수 배정 전에 위약금 지급 사유가 발생할 경우 액수를 산정할 방법이 없으므로, 「약관의 규제에 관한 법률」에 따라 조합원에 유리하도록 조합원분담금 총 약정금은 ‘조합원 자격 상실 당시 이미 이행기가 도래한 분담금’으로 해석하여 그중 10%를 위약금으로 인정하되, 주택조합이 설립인가를 받은 이후 3년이 경과할 때까지 사업계획승인을 받지 못하면 주택조합의 사업추진 기간이 합리적으로 예상 가능한 기간을 넘어 지나치게 장기화되는 것이라고 평가할 수 있으므로, 지역주택조합이 조합설립인가일로부터 3년이 지나서 조합원 자격을 상실한 조합원들에게 위약금의 지급을 구할 수 없다고 판단하였음

☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 조합가입계약의 환불규정 중 ‘조합원분담금 총 약정금’에서 ‘총 약정금’은 문언상 ‘약정을 통하여 정한 금액 전체’로 해석되고 이는 이행기 도래 여부와는 관련이 없으며, 동ㆍ호수 배정 이전에 위약금 지급 사유가 발생한 경우 조합원에게 유리하게 분담금 총액이 가장 적은 1층의 분담금 총액을 기준으로 위약금을 산정하여야 하고, 원고가 주택조합설립인가를 받은 날부터 3년 내에 사업계획승인을 받지 못한 것 등만으로 손해배상예정액인 위약금을 면제할 만큼 조합원들의 조합원 자격 유지의무 위반에 대한 귀책사유를 부정하기 어렵다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 일부 파기·환송함

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