주요판결
| 제목 | 구 임대주택법상 분양전환 대상자의 무주택요건 판단의 기준시점이 문제된 사건[대법원 2026. 4. 30. 선고 중요판결] | ||
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2025다220178 부당이득금반환 (나) 파기환송(일부) [구 임대주택법상 분양전환 대상자의 무주택요건 판단의 기준시점이 문제된 사건] ◇구 임대주택법(2014. 5. 28. 법률 제12704호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제21조 제1항 제1호에 따른 우선 분양전환 대상자의 무주택 요건 구비 시기◇ 1. 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호는 입주일 이후부터 분양전환 당시까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 임차인을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 구「임대주택법 시행령」(2008. 2. 29. 대통령령 제20722호로 개정되기 전의 것) 제11조 및 구「임대주택법 시행규칙」(2007. 3. 27. 건설교통부령 제553호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조의4 제1항에 의하여 공공건설임대주택의 임차인의 자격 및 선정방법에 관하여는 구「주택공급에 관한 규칙」(2007. 8. 24. 건설교통부령 제577호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)이 정하는 바에 의하는데, 구「주택공급에 관한 규칙」은 제4조 제1항과 제2항에서 국민주택 등의 공급대상을 입주자모집공고일 현재 당해 주택건설지역에 거주하는 세대주로서 입주자모집공고일부터 입주 시까지 무주택세대주로 한정하고, 나아가 제21조의2 제1항과 제3항에서 사업주체에게 국민주택 등의 입주자를 선정하는 경우 입주 대상자로 선정된 자에 대하여 주택전산망을 이용한 무주택기간 및 주택소유 여부 등의 전산검색을 건설교통부장관에게 의뢰할 것과 함께 이러한 전산검색 결과 부적격자로 판정된 자에 대하여는 주택 소유 여부를 증명할 수 있는 서류 등을 제출하도록 하여 공급자격의 정당 여부를 확인한 후 입주자를 확정할 것을 의무사항으로 부과하고 있다. 구「임대주택법 시행규칙」제2조의4 제2항과 제4항은 임대사업자에게 공공건설임대주택에 대하여 임대차계약의 체결 시 미리 구「주택공급에 관한 규칙」제21조의2 규정에 의한 전산검색을 의뢰하도록 하고, 전산검색 결과 공공건설임대주택을 임대받을 자격이 없는 경우에는 공공건설임대주택을 임대하여서는 아니 된다고 정하고 있다. 2. 이러한 임대주택 입주자의 선정 요건 및 임대주택 분양전환 대상자의 자격 요건, 입주자 선정 시 사업주체에게 부여된 확인의무 등에 관한 규정 내용과 구 임대주택법의 입법 취지 등을 종합하면, 사업주체는 명도세대에 관하여 입주자모집공고나 선착순의 방법이 아닌 개별적 계약 방식으로 임대차계약을 체결하는 경우 미리 입주 대상자의 무주택 여부를 확인한 후 임대차계약을 체결하여야 하므로, 명도세대 임차인에 대한 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 무주택 요건은 명도세대 임차인이 임대차계약을 체결한 날부터 갖추고 있어야 한다. 따라서 임대차계약 체결 당시 명도세대 임차인이 다른 주택을 소유하고 있었다면 구 임대주택법 제21조 제1항 제2호 등 구 임대주택법령에서 허용하는 예외적인 경우에 해당하는 등의 특별한 사정이 없는 한 무주택 요건을 갖추지 못한 것이 되고, 이로써 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호가 정하는 우선 분양전환 대상자의 자격 요건을 갖추지 못한 것이 된다. 이와 같이 명도세대 임차인이 임대차계약 체결 당시 다른 주택의 소유로 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상 그 이후 임차인이 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 할 수 없다. ☞ 원고는 공공임대아파트인 이 사건 아파트 명도세대 임차인으로서 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 따른 우선 분양전환 요건을 갖추었다고 주장하면서 피고를 상대로 구 임대주택법령에 기한 정당한 분양전환가격과 실제 지급된 분양전환가격의 차액 상당의 반환을 부당이득으로 구한 사안임 ☞ 원심은, 원고가 다른 주택에 관하여 본인 명의로 소유권이전등기를 경료한 상태에서 이 사건 임대차계약을 체결하였으나 분양전환계약 체결일 전에 합의해제를 원인으로 다른 주택에 관하여 소유권이전등기를 말소하였으므로 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 따른 우선 분양전환 요건을 갖추었다고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서 원고가 임대차계약 체결 당시 다른 주택의 소유로 무주택 요건을 갖추지 못하여 우선 분양전환 대상자에 해당하지 않게 된 이상 그 이후 합의해제를 원인으로 다른 주택의 소유권을 상실하게 되었더라도 우선 분양전환 대상자의 자격 요건이 회복된다고 볼 수 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기·환송함 |
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