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2022다285127 소유권이전등기 (라) 파기환송
[공공건설임대주택의 ‘입주 전 해지 세대 입주자’의 우선 분양전환자격 유무가 문제된 사건]
◇1. 공공건설임대주택의 우선 분양전환에 관하여 적용될 법률, 2. 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된 「공공주택 특별법」 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에서 정한 ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자’의 의미[= 구 「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우] 및 ‘입주 전 해지 세대 입주자’가 여기에 해당하는지 여부(소극)◇
가. 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된「공공주택 특별법」(이하 ‘개정 공공주택특별법’이라고 한다) 제50조의3 제1항 제1호 각 목에서는 분양전환 시점에 임대주택에 거주하는 임차인의 우선 분양전환 요건을 정하고 있는데, (라)목은 “선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우”라고 정하였다. 한편 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부 개정된 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 부칙 제6조 제2항은 “이 법 시행 당시 공공주택특별법에 따른 공공주택사업자가 아닌 자가 건설하였거나 건설하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대하여는 종전의 임대주택법 제2조 제2호의2에 따른 공공건설임대주택으로 보아 종전의 규정을 적용한다.”라고 정하고 있었는데, 개정 공공주택특별법 부칙 제6조 제1항은 “법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에도 불구하고 제50조의3, 제57조의3 및 제60조의 개정규정은 분양전환이 완료되지 아니한 법률 제13499호 임대주택법 전부개정법률 부칙 제6조 제2항에 따라 공공건설임대주택으로 보는 주택에 대해서도 적용한다.”라고 정하였다.
위와 같은 규정에 비추어 보면, 이 사건 아파트가 원고에게 우선 분양전환이 이루어지지 않은 채 피고의 소유로 있다면, 이는 분양전환이 완료되지 않은 주택으로서 개정 공공주택특별법이 시행되는 시점부터는 개정 공공주택특별법 부칙 제6조 제1항에 따라 구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호「민간임대주택에 관한 특별법」으로 전부 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제21조 제1항 제4호가 아닌 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용된다.
나. 구 임대주택법 제21조 제1항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 공공건설임대주택을 분양전환하는 경우 각 호에서 정하는 임차인에게 우선 분양전환하여야 한다고 규정하면서, 같은 항 제4호에서는 “선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에는 분양전환 당시까지 거주한 무주택자인 임차인”을 우선 분양전환 대상자로 규정하고 있다. 여기에서 ‘선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’란 ‘구「주택공급에 관한 규칙」(2015. 12. 29. 국토교통부령 제268호로 전부 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 주택공급규칙’이라 한다) 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우’를 의미한다(대법원 2015. 10. 29. 선고 2014다75462 판결 참조). 이러한 법리는 분양전환이 완료되지 않은 주택에 대하여 개정 공공주택특별법 부칙 제6조 제1항에 따라 구 임대주택법 제21조 제1항 제4호가 아닌 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용될 경우, 그 조항에서 정한 ‘선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자’의 의미를 해석함에 있어서도 동일하게 적용된다.
다. 구 주택공급규칙 제10조 제6항은 “사업주체는 제11조 내지 제13조의 규정에 의하여 입주자를 선정하고 남은 주택이 있는 경우에는 제4조의 규정에도 불구하고 선착순의 방법에 의하여 입주자를 선정할 수 있다.”라고 규정하고 있다. 같은 규칙 제4조는 주택의 공급대상에 대한 기준을 정하는데 공공건설임대주택이 포함되는 국민주택등의 공급대상이 되려면 입주 당시 세대주와 세대원 모두 주택을 소유하지 않아야 한다고 규정하고, 제11조부터 제13조는 주택의 각 공급방법(국민주택등의 일반공급, 민영주택의 우선공급과 일반공급)별 입주자 선정의 구체적 절차를 규정하고 있다. 이러한 구 주택공급규칙의 조항을 종합하여 보면, 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우란 주택의 입주자를 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정하였지만 공급되는 주택 수에 비하여 주택공급을 신청하는 사람이 적어서 발생한 남은 주택에 대하여 사업주체가 구 주택공급규칙 제4조의 적용을 배제하고 선착순의 방법으로 공급하였을 때 선정된 입주자를 의미한다.
입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제11조부터 제13조까지의 방법으로 선정되어 계약까지 체결한 입주자가 계약을 해지한 주택에 대하여 다시 입주자로 선정된 사람이므로 남은 주택에 대하여 선정된 입주자가 아니다. 따라서 입주 전 해지 세대 입주자는 구 주택공급규칙 제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당하지 아니하여 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목의 적용을 받는 임차인이 될 수 없다(대법원 2023. 2. 2. 선고 2020다265112 판결 참조).
☞ 공공건설임대주택인 이 사건 아파트의 입주자인 원고가 임대사업자인 피고를 상대로 우선 분양전환에 따른 소유권이전등기를 청구함
☞ 대법원은, 이 사건 아파트에는 2020. 12. 22. 법률 제17734호로 개정된「공공주택 특별법」(이하 ‘개정 공공주택특별법’)이 시행되는 시점부터는 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목이 적용되는데, 원고는 ‘입주 전 해지 세대 입주자’로서 구「주택공급에 관한 규칙」제10조 제6항에 따라 선착순의 방법으로 입주자로 선정된 경우에 해당되지 않으므로 개정 공공주택특별법 제50조의3 제1항 제1호 (라)목에 따른 우선 분양전환 대상자가 될 수 없다고 판단하고, 원고의 청구를 인용한 원심판결을 파기환송함
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