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2021다250285 수분양자지위확인의 소 (바) 파기환송
[주택공급계약 해제로 인한 공급대금 반환 청구에 대해 위약금을 공제할 수 있는지 여부가 문제된 사건]
◇‘공급받는 자가 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였다는 사유로 공급계약이 해제되면 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다’는 위약금 조항이 설명의무 대상인지 여부(소극)◇
1) 사업자는 계약의 성질상 설명하는 것이 현저하게 곤란한 경우가 아니라면 약관에 정하여져 있는 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명하여야 하고[「약관의 규제에 관한 법률」(이하 ‘약관법’이라 한다) 제3조 제3항], 이러한 약관의 설명의무를 위반하여 계약을 체결한 때에는 그 약관의 내용을 계약의 내용으로 주장할 수 없다(제3조 제4항). 그러나 사업자의 약관 설명의무는 계약 상대방이 알지 못하는 가운데 약관에 정해진 중요한 사항이 계약 내용으로 되어 예측하지 못한 불이익을 받게 되는 것을 피하는 데 근거가 있다(대법원 2018. 10. 25. 선고 2014다232784 판결 등 참조). 따라서 약관에 정하여진 사항이더라도 거래상 일반적이고 공통된 것이어서 고객이 별도의 설명 없이도 충분히 예상할 수 있었던 사항이거나, 이미 법령에 의하여 정해진 것을 되풀이하거나 부연하는 정도에 불과한 사항이라면, 사업자에게 설명의무가 없다(대법원 2003. 5. 30. 선고 2003다15556 판결, 대법원 2007. 4. 27. 선고 2006다87453 판결 등 참조).
2) 주택법상 입주자자격 및 입주자모집 절차 등이 규정되어 있고(제54조 등), 주택법 제54조 등의 위임에 의한 「주택공급에 관한 규칙」에는 공급대상의 원칙적 기준(제4조 제1항 제1호, 제2호)과 더불어 일반공급, 우선공급, 특별공급의 각 공급방법마다 자격요건이 상세하게 규정되어 있다(제25조 내지 제49조). 특별공급은 무주택세대구성원인 국가유공자 또는 그 유족, 장기복무 제대군인, 북한이탈 주민, 장애인, 신혼부부 등에게 주택을 공급하는 것으로(제35조 내지 제47조), 지원자격을 제한함으로써 전체 입주자 중 일정 비율 이상을 사회적ㆍ정책적 배려가 필요한 집단으로 선정하는 공급방법이다(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌마461 결정 참조).
3) 주택 공급질서 교란행위 금지 및 위반에 대한 처벌 규정은 구 주택건설촉진법의 1977년 개정 시 신설되어 이후 공급질서 교란행위자에 대한 공급계약 취소 규정이 신설되고, 공급계약 취소가 기속행위로 규정되기에 이르렀다.
입주자저축 증서 등의 양도ㆍ양수 행위는 위 주택 공급질서 교란행위의 하나로서(주택법 제65조 제1항 제2호) 금지된다. 그 취지는 주택의 최초 공급단계부터 정해진 요건을 갖춘 주택청약종합저축 가입자에게만 인정되는 ‘주택을 공급받을 수 있는 지위’를 임의로 제3자에게 이전하여 주택법령이 마련한 주택 공급질서를 교란시키는 것을 방지함으로써 투명하고 공정한 주택공급 절차를 확립하고, 이를 통해 실수요자 위주의 건전한 주택공급체계의 토대를 형성하려는 것이다(대법원 2022. 6. 30. 선고 2022도3044 판결, 헌법재판소 2022. 3. 31. 선고 2019헌가26 결정 참조).
☞ 북한이탈 주민인 갑은 알선 조직에 자신의 주택청약저축통장, 북한이탈주민등록확인서 등을 양도하고 피고가 공급하는 아파트의 특별공급 입주자로 선정되어 피고와 주택공급계약을 체결하였고, 이를 나중에 알게 된 피고는 갑에게 공급계약에 따라 공급계약 해제를 통지하였음[갑은 입주자저축 증서 등의 양도 금지(주택법 제65조 제1항)를 위반하였다는 범죄사실로 주택법위반 유죄판결이 확정됨]. 원고는 갑으로부터 위 공급계약상 지위 및 공급계약 해제에 따른 원상회복청구권을 양수받았다고 주장하며 피고를 상대로 기지급 공급대금의 반환을 청구하고, 이에 대하여 피고는 ‘공급받는 자가 「주택공급에 관한 규칙」에 위배되는 행위를 하였다는 사유로 공급계약이 해제되면 공급대금 총액의 10%가 위약금으로 피고에 귀속된다’고 규정한 사건 위약금 조항에 기하여 공제 항변을 하는 사안임
☞ 대법원은, 이 사건 위약금 조항은 거래상 흔히 접할 수 있고, 이 사건 위약금 귀속사유인 주택법 제65조 제1항 위반행위는 형사처벌의 대상이 될 정도로 사회적 비난 가능성과 책임이 크다는 이유 등을 들어, 이 사건 위약금 조항은 피고의 개별적 설명이 없어도 충분히 예상할 수 있다고 보아 설명의무 대상이 아니라고 판단하면서, 이와 달리 이 사건 위약금 조항이 설명의무 대상이라고 보아 설명의무 불이행을 이유로 위약금 조항에 기한 공제를 불허한 원심판결을 파기·환송함
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