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주요판결

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제목	분양가심사위원회가 분양가격을 구성하는 일부 항목을 과다하게 인정하고, 다른 일부 항목은 임의적ㆍ일률적으로 감액한 경우 분양가상한제 위반에 따른 사업주체의 부당이득 성립 범위가 문제 된 사건[대법원 2026. 10. 30. 선고 중요판결]
첨부파일	대법원_2025다219022_0_0(비실명).hwpx 대법원_2025다219022_0_0(비실명).pdf
2025다219022 부당이득금 (나) 상고기각 [분양가심사위원회가 분양가격을 구성하는 일부 항목을 과다하게 인정하고, 다른 일부 항목은 임의적ㆍ일률적으로 감액한 경우 분양가상한제 위반에 따른 사업주체의 부당이득 성립 범위가 문제 된 사건] ◇1. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’) 제38조의2에서 정한 분양가 상한제의 제도적 취지에 비추어 분양가 상한제 적용주택의 분양가격 산정기준에 관한 구 주택법 등 관계 법령이 강행규정에 해당하는지(적극) 및 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따른 ‘정당한 분양가 상한금액’을 초과한 분양가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효인지(적극), 2. 공동주택의 실제 분양가격을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 구 주택법 제38조의2에 따라 산정된 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액을 초과하였더라도 사업주체가 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가 상한금액 이하로 실제 분양가격을 정하여 공동주택을 공급하였다면 분양가상한제를 준수한 것인지(적극) 및 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 과다 산정되었거나 과소 산정된 경우 정당한 분양가 상한금액의 산정 방법, 3. 분양가심사위원회가 분양가격을 구성하는 일부 항목들의 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액하는 것이 허용되는지 여부(소극)◇ 1. 구 주택법 제38조의2에서 정한 분양가 상한제는 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택의 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산 투기를 예방하고 중산․서민층의 주거비 부담을 완화하여 주택시장의 안정을 도모하려는 제도이다. 구 주택법 제38조의2 제3항, 제4항에서 분양가 상한금액의 구성 항목을 택지비 및 건축비로 나누고 그 구체적인 세부 내역의 산정 기준을 국토교통부 장관이 고시하거나 국토교통부령 등에서 정하도록 규정하고 있는 것은 공동주택 건설에 필요한 각종 비용을 합리적으로 계산하는 기준을 관계 법령에서 정하도록 하여 이를 바탕으로 종국적으로 분양가 상한금액을 적정하게 결정되도록 하는 데 그 제도적 취지가 있다. 따라서 분양가 상한제 적용주택의 분양가격 산정기준에 관한 구 주택법 등 관계 법령은 강행규정에 해당하고, 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따라 적정하게 산정되는 분양가격, 즉 ‘정당한 분양가 상한금액’을 초과한 분양가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효가 된다. 2. ‘정당한 분양가 상한금액’의 초과 여부를 판단할 때, 공동주택의 실제 분양가격을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 구 주택법 제38조의2에 따라 산정된 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액을 초과하였더라도, 사업주체가 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가 상한금액 이하로 실제 분양가격을 정하여 공동주택을 공급하였다면 구 주택법 제38조의2에 따른 분양가상한제를 준수한 것으로 평가할 수 있다(대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다38875, 38882 판결 참조). 따라서 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 과다 산정되었거나 과소 산정되었다면, 과다 산정액을 공제하거나 과소 산정액을 추가하여 정당한 분양가 상한금액을 산정한 후, 이를 실제 분양가격과 비교하여 그 초과액만큼 부당이득이 성립한다고 보아야 한다. 3. 한편, 구 주택법 제38조의2의 위임을 받아 택지비 및 건축비의 가산비용 산정방식을 규정하는 구 ｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 제1호, 제14조 제2항, [별표 1의3] 제4호, 제5호에서는 택지비 가산비용, 건축비 가산비용 중 인텔리전트설비 비용과 사업승인조건 충족 비용에 관하여 ‘소요되는 비용’ 자체를 가산하도록 규정하고 있을 뿐 이를 임의로 조정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않다. 이는 위 규칙 [별표 1의3] 제2호에서 테라스 설치 비용에 관하여는 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장이 필요하다고 인정하는 금액으로 한정한다.’는 규정을 두고 있는 것과 대조된다. 또한 국토교통부 고시인 ｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 시행지침｣ 제7조 제3항에서도 ‘분양가심사위원회는 분양가격 산정의 적정성을 심사할 때 법령에 따라 인정되는 분양가격의 구성 항목별 비용이 과다 또는 축소 계상되지 않도록 철저히 심사하여 합리적인 비용이 분양가격에 반영되도록 하여야 한다.’고 규정하고 있다. 이러한 관련 규정들의 내용 및 취지에 비추어 보면, 분양가격을 구성하는 항목인 택지비 가산비용, 건축비 가산비용 중 인텔리전트설비 비용과 사업승인조건 충족 비용의 적정성을 심사하는 분양가심사위원회가 사업주체가 신청한 비용의 적정성이나 그를 뒷받침하는 자료 등에 대한 구체적인 검토나 실질적인 심사 없이, 그와는 전혀 무관한 요소인 주변의 유사한 주택의 시세 등을 고려하여 미리 정해둔 분양가 상한금액에 맞추기 위하여 해당 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액하는 것은 허용되지 않는다고 보아야 한다. ☞ 분양가심사위원회가 분양가 심사과정에서 사업주체가 신청한 ‘구조형식에 따른 가산비용’은 그대로 인정하면서, 다른 가산비용 중 1개 항목을 74.84%, 7개 항목을 일률적으로 35.68% 감액하여 분양가 상한금액을 의결하자, 수분양자인 원고들은 구조형식에 따른 가산비용이 잘못 인정되어 분양가 상한금액이 과다 산정되었으므로, 정당한 분양가 상한금액을 초과한 분양가격으로 체결된 분양계약이 분양가상한제 위반으로 일부 무효라고 주장하며 사업주체인 피고를 상대로 부당이득반환을 청구하고, 이에 대하여 피고는 다른 항목의 비용에 관한 분양가심사위원회의 임의적ㆍ일률적 감액이 부당하므로 그로 인하여 분양가 상한금액이 과소 산정된 부분도 정당한 분양가 상한금액 산정에 반영되어야 한다고 주장한 사안임 ☞ 원심은, 분양가심사위원회가 구조형식 가산대상이 아닌 이 사건 아파트에 대하여 구조형식 가산비용을 인정함으로써 분양가격을 그만큼 과다 산정하였고, 그로 인하여 실제 분양가격이 정당한 분양가 상한금액을 초과하게 되는 범위에서 분양계약이 무효가 되므로 피고가 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단한 후, 반면 분양가심사위원회가 다른 일부 항목들의 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액한 것이 부당하므로 부당한 감액으로 인하여 과소 산정된 금액은 무효 범위에서 공제되어야 한다고 보았음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 분양가격을 구성하는 항목별 금액이 과다 산정되거나 과소 산정되었다고 하여 개별적으로 분양가 상한제 위반이 된다거나 부당이득반환의 대상이 되는 것이 아니라, 이를 합산한 분양가격 총액이 정당한 분양가 상한금액 총액을 초과할 때에만 분양가 상한제를 위반한 것이 되어 그 초과 부분이 무효가 되는 것임에도, 원심이 과다 산정된 항목의 금액만을 놓고 개별적으로 분양가 상한제를 위반하였다고 보아 그 범위에서 곧바로 분양계약이 무효가 되어 부당이득이 성립한다고 판단한 것은 잘못이나, 원심이 분양가심사위원회의 임의적ㆍ일률적 감액이 부당하다고 본 판단은 정당하고, 그로 인한 과소 산정 금액을 무효 범위에서 공제함으로써 결과적으로 과다ㆍ과소 산정된 항목별 금액들을 모두 반영한 정당한 분양가 상한금액 총액을 실제 분양가격 총액이 초과한 범위에서 부당이득 성립을 인정한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

제목

분양가심사위원회가 분양가격을 구성하는 일부 항목을 과다하게 인정하고, 다른 일부 항목은 임의적ㆍ일률적으로 감액한 경우 분양가상한제 위반에 따른 사업주체의 부당이득 성립 범위가 문제 된 사건[대법원 2026. 10. 30. 선고 중요판결]

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2025다219022 부당이득금 (나) 상고기각

[분양가심사위원회가 분양가격을 구성하는 일부 항목을 과다하게 인정하고, 다른 일부 항목은 임의적ㆍ일률적으로 감액한 경우 분양가상한제 위반에 따른 사업주체의 부당이득 성립 범위가 문제 된 사건]

◇1. 구 주택법(2016. 1. 19. 법률 제13805호로 전부 개정되어 2016. 8. 12. 시행되기 전의 것, 이하 ‘구 주택법’) 제38조의2에서 정한 분양가 상한제의 제도적 취지에 비추어 분양가 상한제 적용주택의 분양가격 산정기준에 관한 구 주택법 등 관계 법령이 강행규정에 해당하는지(적극) 및 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따른 ‘정당한 분양가 상한금액’을 초과한 분양가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효인지(적극), 2. 공동주택의 실제 분양가격을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 구 주택법 제38조의2에 따라 산정된 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액을 초과하였더라도 사업주체가 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가 상한금액 이하로 실제 분양가격을 정하여 공동주택을 공급하였다면 분양가상한제를 준수한 것인지(적극) 및 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 과다 산정되었거나 과소 산정된 경우 정당한 분양가 상한금액의 산정 방법, 3. 분양가심사위원회가 분양가격을 구성하는 일부 항목들의 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액하는 것이 허용되는지 여부(소극)◇

1. 구 주택법 제38조의2에서 정한 분양가 상한제는 사업주체가 일반인에게 공급하는 공동주택의 분양가격의 상한을 제한함으로써 부동산 투기를 예방하고 중산․서민층의 주거비 부담을 완화하여 주택시장의 안정을 도모하려는 제도이다. 구 주택법 제38조의2 제3항, 제4항에서 분양가 상한금액의 구성 항목을 택지비 및 건축비로 나누고 그 구체적인 세부 내역의 산정 기준을 국토교통부 장관이 고시하거나 국토교통부령 등에서 정하도록 규정하고 있는 것은 공동주택 건설에 필요한 각종 비용을 합리적으로 계산하는 기준을 관계 법령에서 정하도록 하여 이를 바탕으로 종국적으로 분양가 상한금액을 적정하게 결정되도록 하는 데 그 제도적 취지가 있다. 따라서 분양가 상한제 적용주택의 분양가격 산정기준에 관한 구 주택법 등 관계 법령은 강행규정에 해당하고, 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따라 적정하게 산정되는 분양가격, 즉 ‘정당한 분양가 상한금액’을 초과한 분양가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효가 된다.

2. ‘정당한 분양가 상한금액’의 초과 여부를 판단할 때, 공동주택의 실제 분양가격을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 구 주택법 제38조의2에 따라 산정된 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액을 초과하였더라도, 사업주체가 구 주택법 제38조의2에서 정하는 기준에 따라 산정되는 분양가 상한금액 이하로 실제 분양가격을 정하여 공동주택을 공급하였다면 구 주택법 제38조의2에 따른 분양가상한제를 준수한 것으로 평가할 수 있다(대법원 2013. 7. 25. 선고 2011다38875, 38882 판결 참조). 따라서 분양가 상한금액을 구성하는 택지비 또는 건축비의 항목별 금액이 과다 산정되었거나 과소 산정되었다면, 과다 산정액을 공제하거나 과소 산정액을 추가하여 정당한 분양가 상한금액을 산정한 후, 이를 실제 분양가격과 비교하여 그 초과액만큼 부당이득이 성립한다고 보아야 한다.

3. 한편, 구 주택법 제38조의2의 위임을 받아 택지비 및 건축비의 가산비용 산정방식을 규정하는 구 ｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙｣(2016. 8. 12. 국토교통부령 제353호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항 제1호, 제14조 제2항, [별표 1의3] 제4호, 제5호에서는 택지비 가산비용, 건축비 가산비용 중 인텔리전트설비 비용과 사업승인조건 충족 비용에 관하여 ‘소요되는 비용’ 자체를 가산하도록 규정하고 있을 뿐 이를 임의로 조정할 수 있다는 규정을 두고 있지 않다. 이는 위 규칙 [별표 1의3] 제2호에서 테라스 설치 비용에 관하여는 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장이 필요하다고 인정하는 금액으로 한정한다.’는 규정을 두고 있는 것과 대조된다. 또한 국토교통부 고시인 ｢공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 시행지침｣ 제7조 제3항에서도 ‘분양가심사위원회는 분양가격 산정의 적정성을 심사할 때 법령에 따라 인정되는 분양가격의 구성 항목별 비용이 과다 또는 축소 계상되지 않도록 철저히 심사하여 합리적인 비용이 분양가격에 반영되도록 하여야 한다.’고 규정하고 있다. 이러한 관련 규정들의 내용 및 취지에 비추어 보면, 분양가격을 구성하는 항목인 택지비 가산비용, 건축비 가산비용 중 인텔리전트설비 비용과 사업승인조건 충족 비용의 적정성을 심사하는 분양가심사위원회가 사업주체가 신청한 비용의 적정성이나 그를 뒷받침하는 자료 등에 대한 구체적인 검토나 실질적인 심사 없이, 그와는 전혀 무관한 요소인 주변의 유사한 주택의 시세 등을 고려하여 미리 정해둔 분양가 상한금액에 맞추기 위하여 해당 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액하는 것은 허용되지 않는다고 보아야 한다.

☞ 분양가심사위원회가 분양가 심사과정에서 사업주체가 신청한 ‘구조형식에 따른 가산비용’은 그대로 인정하면서, 다른 가산비용 중 1개 항목을 74.84%, 7개 항목을 일률적으로 35.68% 감액하여 분양가 상한금액을 의결하자, 수분양자인 원고들은 구조형식에 따른 가산비용이 잘못 인정되어 분양가 상한금액이 과다 산정되었으므로, 정당한 분양가 상한금액을 초과한 분양가격으로 체결된 분양계약이 분양가상한제 위반으로 일부 무효라고 주장하며 사업주체인 피고를 상대로 부당이득반환을 청구하고, 이에 대하여 피고는 다른 항목의 비용에 관한 분양가심사위원회의 임의적ㆍ일률적 감액이 부당하므로 그로 인하여 분양가 상한금액이 과소 산정된 부분도 정당한 분양가 상한금액 산정에 반영되어야 한다고 주장한 사안임

☞ 원심은, 분양가심사위원회가 구조형식 가산대상이 아닌 이 사건 아파트에 대하여 구조형식 가산비용을 인정함으로써 분양가격을 그만큼 과다 산정하였고, 그로 인하여 실제 분양가격이 정당한 분양가 상한금액을 초과하게 되는 범위에서 분양계약이 무효가 되므로 피고가 이를 부당이득으로 반환할 의무가 있다고 판단한 후, 반면 분양가심사위원회가 다른 일부 항목들의 비용을 임의적ㆍ일률적으로 감액한 것이 부당하므로 부당한 감액으로 인하여 과소 산정된 금액은 무효 범위에서 공제되어야 한다고 보았음

☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 분양가격을 구성하는 항목별 금액이 과다 산정되거나 과소 산정되었다고 하여 개별적으로 분양가 상한제 위반이 된다거나 부당이득반환의 대상이 되는 것이 아니라, 이를 합산한 분양가격 총액이 정당한 분양가 상한금액 총액을 초과할 때에만 분양가 상한제를 위반한 것이 되어 그 초과 부분이 무효가 되는 것임에도, 원심이 과다 산정된 항목의 금액만을 놓고 개별적으로 분양가 상한제를 위반하였다고 보아 그 범위에서 곧바로 분양계약이 무효가 되어 부당이득이 성립한다고 판단한 것은 잘못이나, 원심이 분양가심사위원회의 임의적ㆍ일률적 감액이 부당하다고 본 판단은 정당하고, 그로 인한 과소 산정 금액을 무효 범위에서 공제함으로써 결과적으로 과다ㆍ과소 산정된 항목별 금액들을 모두 반영한 정당한 분양가 상한금액 총액을 실제 분양가격 총액이 초과한 범위에서 부당이득 성립을 인정한 원심의 결론을 수긍하여 상고를 기각함

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