주요판결
| 제목 | 공공임대주택에 이미 입주한 임차인이 다른 주택의 분양권을 취득한 경우, 구 「주택공급에 관한 규칙」 제53조의 주택 소유 간주 규정이 적용되는지 여부가 문제 된 사건[대법원 2026. 10. 30. 선고 중요판결] | ||
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2026다200913 소유권이전등기 (사) 파기환송 [공공임대주택에 이미 입주한 임차인이 다른 주택의 분양권을 취득한 경우, 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 제53조의 주택 소유 간주 규정이 적용되는지 여부가 문제 된 사건] ◇1. 구 ｢주택공급에 관한 규칙｣(2018. 12. 11. 국토교통부령 제565호로 개정된 것, 이하 ‘개정 규칙’) 부칙 제3조에 따른 제53조 개정규정의 적용범위, 2. 개정 규칙 부칙 제4조의 무주택세대구성원 유지 의무에 관한 적용례에 따른 제53조 개정규정의 적용범위 및 개정 규칙 시행 전에 이미 입주를 마친 임차인으로서 다른 주택의 분양권을 갖고 있는 경우 개정 규칙 부칙 제4조가 적용되는지 여부(소극)◇ 1. ｢공공주택 특별법｣ 제2조 및 제48조 제1항에 따르면 공공임대주택에 대한 입주자의 자격과 입주자 관리 등에 관한 사항은 국토교통부령으로 정하도록 되어 있고, 이에 따라 ｢공공주택 특별법 시행규칙｣ 제13조 제1항은 “공공주택의 입주자 자격, 입주자 선정방법 및 입주자 관리는 이 규칙에서 정하는 바에 따르되, 이 규칙에서 정하지 아니한 사항은 ｢주택공급에 관한 규칙｣이 정하는 바에 따른다.”라고 규정하고 있다. 그런데 개정 규칙 제53조 본문에 ‘분양권 등을 갖고 있는 경우에는 주택을 소유하고 있는 것으로 간주한다’는 내용이 추가되었고, 개정 규칙 부칙 제3조에서 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 경우로서 다음 각 호의 구분에 따른 분양권 등부터 적용한다.”라고 규정하고 있는데, 이 규정은 개정 규칙 시행 이후 입주자모집승인을 신청하는 공공임대주택부터 적용한다는 의미로 해석된다(대법원 2025. 9. 11. 선고 2024다284418 판결, 대법원 2025. 9. 11. 선고 2025다205757 판결 등 참조). 2. 한편, 개정 규칙 부칙 제4조는 ‘국민주택 등의 공급대상의 무주택세대구성원 유지 의무에 관한 적용례’라는 표제 아래 “제53조의 개정규정은 이 규칙 시행 전에 입주자모집공고의 승인을 신청한 주택의 공급대상자에 대해서도 적용한다.”라고 규정하고 있다. 개정 규칙 부칙 제4조 표제의 ‘무주택세대구성원 유지 의무’란 국민주택 등의 공급대상이 개정 규칙 제4조 제2항에 따라 입주자모집공고일 등부터 입주할 때까지 부담하는 무주택세대구성원 유지 의무를 의미하므로, 개정 규칙 부칙 제4조는 개정 규칙 시행 이전에 입주자모집공고의 승인을 신청한 국민주택 등(국민주택에 해당하는 공공임대주택 포함)에 입주자로 선정되었으나 개정 규칙 시행 당시 아직 입주를 마치지 못하여 입주 때까지 무주택유지의무를 부담하고 있는 자에 대하여만 적용된다고 보아야 하므로, 개정 규칙 시행 이전에 이미 입주를 마친 임차인에게는 적용되지 아니한다. ☞ 공공건설임대주택의 임차인인 원고가 ｢공공주택 특별법｣ 등에 근거하여 피고에게 이 사건 아파트에 관한 조기분양전환 신청을 하였고, 피고는, 다른 아파트의 분양권을 취득한 원고에게는 개정 규칙 부칙 제4조에 따라 분양권을 갖고 있는 경우 주택을 소유한 것으로 간주하는 개정 규칙 제53조가 적용된다는 이유로 분양전환 부적격 통보를 하였음. 이에 원고가 개정 규칙 부칙 제3조에 따라 개정 규칙 제53조가 적용되지 않는다고 주장하면서, 피고를 상대로 원고로부터 매매잔금을 지급받음과 동시에 원고에게 이 사건 아파트에 관하여 매매(분양전환)를 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 사안임 ☞ 원심은, 개정 규칙 시행 후 입주자모집승인을 신청한 공급대상 주택의 입주자를 선정하는 경우에만 개정 규칙 부칙 제3조가 적용되는 것이고, 무주택 의무를 유지하여야 하는 국민주택 등 공급대상자에 대하여는 개정 규칙 부칙 제4조가 적용되어야 하므로, 공공임대주택의 입주자모집승인 신청일이 개정 규칙 시행일 이전이라고 하더라도 개정 규칙 제53조를 적용하여야 한다는 것을 전제로, 이미 입주자로 선정된 이후 이 사건 아파트의 분양전환을 신청한 원고에 대하여도 개정 규칙 부칙 제4조에 따라 분양권을 갖고 있는 경우 주택을 소유한 것으로 간주하는 개정 규칙 제53조 본문이 적용되어, 결국 원고는 무주택자에 해당하지 않으므로 이 사건 아파트에 관하여 분양전환신청권을 행사할 수 없다고 판단하였음 ☞ 대법원은 위와 같은 법리를 설시하면서, 원고는 2015. 8. 5. 이 사건 아파트에 관하여 임대차계약을 체결하고 개정 규칙 시행일인 2018. 12. 18. 이전에 이미 이 사건 아파트에 입주를 완료한 후 ｢공공주택 특별법｣ 제50조의2 제1항 등에 따라 분양전환을 신청하였고, 개정 규칙 제4조 제2항에 따라 입주자모집공고일 등부터 입주할 때까지 무주택세대구성원 유지 의무를 부담하는 국민주택 등의 공급대상에 해당하지 않으므로 개정 규칙 제4조 제2항의 적용을 전제로 한 개정 규칙 부칙 제4조는 원고에게 적용될 수 없다고 보아, 이와 달리 판단한 원심을 파기ㆍ환송함 |
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