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□ 사안의 개요
○ 원고는 2017. 3. 27. 피고와 이 사건 주택을 임대차보증금 1억 4,500만 원, 임대차기간 2017. 5. 31.부터 2019. 5. 30.까지로 정하여 임차하는 이 사건 임대차계약을 체결하고, 그 무렵 피고에게 임대차보증금을 지급한 후 이 사건 주택에서 거주하기 시작하였다.
○ 이 사건 임대차계약은 임대차보증금 변동 없이 2회 갱신이 이루어져, 임대차기간은 2021. 5. 31.부터 2023. 5. 30.까지로 연장되었는데, 원고는 2023. 4. 3. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하였다.
○ 원고의 처는 2023. 4. 5. 전주시 덕진구 G아파트 H호를 F로부터 매수하는 이 사건 매매계약을 체결하고 F에게 매매계약금 3,000만 원을 지급한 후 2023. 5. 4. F에게 중도금 3,000만 원을 지급하였는데, 피고로부터 이 사건 임대차보증금 반환이 어렵다는 답변을 받자 2023. 5. 24. 이 사건 매매계약을 해제하되, F는 지급받은 계약금과 중도금 합계 6,000만 원 중 4,000만 원만 반환하고 나머지 2,000만 원은 위약금으로 몰취하기로 합의하였다.
□ 원고의 주장 요지
○ 원고는 2023. 4. 3. 피고에게 이 사건 임대차계약 갱신거절 통지를 하였으므로 위 계약은 2023. 5. 30.에 기간만료로 종료되었다. 따라서 피고는 원고에게 이 사건 임대차보증금 1억 4,500만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.
○ 원고는 피고에게 2023. 4. 3. 이 사건 임대차계약 갱신거절통지를 한 후 새로 이사 갈 아파트에 관한 이 사건 매매계약을 체결하고 매도인에게 계약금 3,000만 원을 지급하였는데, 피고로부터 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못하여 F와 사이에 이 사건 매매계약을 합의해제하고 계약금 중 2,000만 원을 몰취당하는 손해를 입었으므로, 피고는 원고에게 위 손해배상금 2,000만 원 및 이에 대한 지연손해금을 배상할 의무가 있다.
□ 관련법리
임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다 할 것이고, 임차인이 임차목적물에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 아니한 경우에는 임차목적물의 명도의 이행제공이 있었다고 볼 수는 없다 할 것이다(대법원 2002. 2. 26. 선고 2001다77697 판결). 쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 할 것이다(대법원 1995. 12. 22. 선고 95다40397 판결).
□ 판단
○ 제출된 증거들 및 변론 전체의 취지에 의하면, 원고가 피고에게 2023. 4. 3. 이후로 수차례에 걸쳐 이 사건 임대차계약 기간이 만료되면 갱신하지 않고 2023. 6. 7. 이사할 예정임을 통보하면서 임대차보증금 반환을 요구한 사실, 원고가 2023. 4. 5. 새로운 주거지에 관한 매매계약을 체결하였고 그 입주일이 2023. 6. 7.로 예정되어 있었던 사실, 원고는 이사를 전제로 한 이 사건 주택 관리비 정산 등 이사를 위한 구체적인 준비를 하지 않은 채 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있는 사실이 인정되고, 위와 같은 사실관계에 원고가 그 무렵 이사서비스 업체와 이사계약도 체결하지도 않은 것으로 보이는 점, 원고가 2023. 5. 24. 매도인에게 잔금 지급하지 못할 상황이라고 설명하면서 이 사건 매매계약을 합의 해제하였으므로 2023. 5. 30. 무렵에는 이사하기 쉽지 않은 상황으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 원고의 행위는 이 사건 주택 인도의무의 이행제공을 준비한 정도에 불과한 것으로서 이를 넘어서 원고가 피고에게 이 사건 주택을 인도하거나 그 이행을 제공하였다고 보기는 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다.
○ 따라서 피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항변권을 상실하였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없고, 원고가 이 사건 변론종결일 현재 이 사건 주택에서 거주하고 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없는바, 피고는 원고로부터 이 사건 주택을 인도받음과 동시에 임대차보증금 1억 4,500만 원을 원고에게 반환할 의무가 있을 뿐이므로 임대차보증금에 대한 지연손해금 주장은 이유 없고, 피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항변권을 상실하였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없으므로, 피고의 임대차보증금 반환의무 이행지체로 인한 특별손해를 구하는 원고의 위 손해배상청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유가 없다.
□ 결론
피고는 원고로부터 이 사건 주택을 인도받음과 동시에 원고에게 이 사건 임대차보증금 145,000,000원을 지급할 의무가 있고, 원고의 2,000만 원 손해배상 청구는 기각한다.
□ 결론: 원고 청구 일부 인용
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