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2016다26198 부당이득금 (마) 파기환송
[공공 임대주택의 분양전환 시 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대하여 부당이득반환을 구하는 사건]
◇1. 임대주택 관련 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 관한 임차인들의 부당이득반환청구권의 지연손해금에 상사법정이율이 적용되는지 여부(적극), 2. 공공 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리가 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용되는지 여부(적극), 3. 임대사업자가 공공택지의 대금을 선납하고 대금을 일부 할인받은 경우 분양전환가격의 기초가 되는 택지비를 산정하는 방법(=선납 할인금을 공제하고 임대사업자가 실제 납부한 대금에 기간이자를 가산함)◇
1. 상법 제54조의 상사법정이율이 적용되는 ‘상행위로 인한 채무’에는 상행위로 직접 생긴 채무뿐만 아니라 그와 동일성이 있는 채무 또는 그 변형으로 인정되는 채무도 포함될 수 있다(대법원 2014. 11. 27. 선고 2012다14562 판결, 대법원 2016. 6. 10. 선고 2014다200763, 200770 판결 참조).
원고들이 청구원인으로 주장하는 이 사건 부당이득반환채권은 피고가 상행위로 체결한 이 사건 아파트의 분양계약에 기하여 원고들이 분양대금을 납부함에 따라 발생한 것으로서, 상행위에 해당하는 분양계약에 기초하여 발생한 것으로 볼 수 있다. 또한 피고가 일률적인 산정방식에 따라 정한 분양전환가격으로 다수의 임차인들과 분양계약을 체결하였다가, 강행법규인 임대주택 관련 법령에서 정한 산정기준에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하는 범위에서 각 계약이 무효가 됨으로써 분양대금과 정당한 분양전환가격의 차액에 대한 반환의무를 부담하게 된 사정을 비롯하여, 이 사건 부당이득반환채권의 발생 경위나 원인 등에 비추어 그로 인한 거래관계를 신속하게 해결할 필요가 있다(대법원 2015. 9. 10. 선고 2015다212220 판결, 대법원 2015. 9. 15. 선고 2015다210811 판결 등 참조). 따라서 원고들의 부당이득반환채권에 대한 지연손해금에 관하여는 상법 제54조의 상사법정이율을 적용하는 것이 타당하다.
2. 구 임대주택법(2012. 12. 18. 법률 제11587호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 등 관련 법령은 임대주택의 건설을 촉진하고 국민주거생활의 안정을 도모하는 것을 입법 목적으로 하고 있고, 그 목적을 달성하기 위해 임대사업자에게 각종 지원을 하는 한편 각종 제한을 부과하고 있다. 특히 임대의무기간 경과 후 무주택 임차인에게 임대주택의 우선분양전환권을 인정하고 분양전환가격의 산정기준을 상세히 규정함으로써 임대사업자가 자의적으로 분양전환가격을 정하는 것을 방지하고 합리적인 분양전환가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 하고 있다. 따라서 이러한 분양전환가격 산정기준에 관한 구 임대주택법 등 관련 법령의 규정은 강행법규에 해당한다고 보아야 하고, 그 산정기준에 따른 금액을 초과한 분양전환가격으로 분양계약이 체결되었다면 그 분양계약은 위 산정기준에 따른 정당한 금액을 초과하는 범위에서 무효라고 보아야 한다(대법원 2011. 4. 21. 선고 2009다97079 전원합의체 판결, 대법원 2017. 11. 9. 선고 2015다44274 판결 등 참조).
기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 법률 제8966호로 전부 개정됨에 따라 분양전환승인제도(제21조 제3항, 제4항)가 신설되어, 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사(이하 ‘국가 등’이라 한다)를 제외한 임대사업자(이하 ‘민간 임대사업자’라 한다)는 공공건설 임대주택을 분양전환할 때 시장·군수·구청장(이하 ‘시장 등’이라 한다)의 분양전환승인을 받아야 한다. 시장 등은 해당 임대주택이 임대의무기간 경과 등으로 분양전환 요건을 충족하는지 여부와 분양전환승인신청서에 기재된 분양전환가격이 임대주택법령의 규정에 따라 적법하게 산정되었는지를 심사하여 승인하여야 한다(대법원 2015. 3. 26. 선고 2012두20304 판결). 앞서 본 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 이와 같이 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다. 그 구체적 이유는 다음과 같다.
가) 임차인의 분양대금 지급의무는 시장 등의 분양전환승인처분이 아니라 임대사업자와 체결한 각 분양계약을 원인으로 발생한다. 시장 등의 분양전환승인처분이 있었다고 하여 별도의 계약 체결 없이도 승인된 분양전환가격으로 분양계약이 체결된 것으로 간주되거나 곧바로 임차인의 분양대금 지급의무가 발생하는 것이 아니다. 따라서 분양전환승인처분에 공정력이 발생하였다고 하여 법령에서 정한 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약이 사법적으로 항상 유효하다고 할 수 없다.
나) 공공 임대주택의 분양전환에 관한 법령 규정은 무주택 임차인의 우선분양전환권을 보장하기 위해 합리적인 가격에 임대주택의 분양이 이루어지도록 정하고 있다. 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 전부 개정된 후에도 공공 임대주택을 우선분양전환하는 경우 법령에서 정한 기준에 따라 분양전환가격을 산정하여야 하고, 이러한 산정기준은 국가 등이 건설한 임대주택이나 민간 임대사업자가 건설한 공공 임대주택에 대해 동일하게 적용된다. 다만 민간 임대사업자는 종전에는 시장 등에게 분양전환가격 산출 근거서류 등을 첨부한 분양전환계획서를 제출하면 충분하였으나, 이제는 분양전환 관련 규정의 준수 여부에 대한 통제가 강화되어 시장 등으로부터 분양전환가격을 포함한 분양전환승인을 받아야 분양전환을 할 수 있게 되었다(대법원 2012. 11. 29. 선고 2011다30963 판결 참조). 그런데 분양전환가격 산정기준이 분양전환승인처분을 하는 시장 등만을 구속하고 민간 임대사업자는 구속하지 않는다고 보아 민간 임대사업자가 분양전환승인을 거치면 위 기준을 초과한 가격으로 체결된 분양계약도 유효하다고 하는 것은 위와 같은 임대주택 관련 법령의 입법 목적에 반하는 것이다.
다) 시장 등은 분양전환승인처분을 할 때 별도의 기준을 적용하거나 분양전환가격을 조정하거나 변경해서는 안 되고(구 임대주택법 제21조 제4항) 분양전환가격이 법령에서 정한 산정기준을 준수하여 올바로 산정되었는지만을 심사할 수 있을 뿐이므로, 시장 등에게는 분양전환가격을 결정할 권한이 없다. 시장 등이 법령에서 정한 산정기준을 위반하여 잘못 산정된 분양전환가격으로 분양전환승인을 하였더라도 그로 인한 경제적 이익이 임대사업자에게 귀속되는 것을 막고 임차인을 보호할 필요가 있다.
3. 구 임대주택법 시행규칙(2013. 3. 23. 국토해양부령 제1호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항 [별표1] 2. 라. 2) 가)에서는 분양전환가격의 구성요소 중 하나인 택지비에 관하여, “국가·지방자치단체나 한국토지공사 등 공공기관이 택지개발촉진법 등 법률에 따라 개발·공급하는 택지(이하 ‘공공택지’라 한다)의 경우에는 그 공급가격”이라고 정하고 있다. 여기에서 ‘공급가격’은 택지가 공급될 당시 시행되는 택지개발촉진법 등 관련 법령에서 정한 택지공급가격에 관한 기준에 위반하지 않는 범위에서 임대사업자가 택지공급자로부터 실제로 공급받은 택지의 가격을 뜻한다(대법원 2011. 7. 28. 선고 2010다55309 판결 등 참조, 대법원 2013. 2. 14. 선고 2012다55884 판결 등 참조).
한편 위 [별표1] 2. 라. 2) 다) (1)에서는 ‘택지를 공급받기 위하여 선수금·중도금 등 택지비의 일부 또는 전부를 선납한 경우에는 선납일부터 입주자모집공고 후 6개월이 되는 날까지의 택지대금에 대한 기간이자’를 공공택지의 택지비에 가산할 수 있고, 위 기간이자는 ‘최초 입주자모집공고 당시의 은행법에 따른 금융기관의 1년 만기 정기예금 평균 이자율’을 적용하도록 정하고 있다. 위 규정은 임대사업자가 공공택지를 공급받는 과정에서 선수금·중도금을 선납한 경우에 입주자모집을 통하여 임대차보증금 등을 회수할 때(최초 입주자모집 공고일로부터 6개월이 되는 날이다)까지의 기간 동안 선납금에 대하여 그 금융이자를 택지비에 가산할 수 있도록 함으로써 임대사업자의 실제 투입 비용을 보전해 주는 데 의의가 있다(대법원 2015. 9. 15. 선고 2015다210811 판결 참조).
따라서 임대사업자가 공급받은 공공택지의 대금을 선납함으로써 대금을 일부 할인받은 경우 분양전환가격의 기초가 되는 택지비를 산정할 때에는, 선납할인금을 공제하고 임대사업자가 실제 납부한 대금에 ‘선납일부터 입주자모집공고 후 6개월이 되는 날까지의 선납금에 대한 기간이자’를 가산하여야 한다.
☞ 공공 임대주택의 의무 임대기간 후 임대주택을 분양전환받은 임차인들이 임대사업자를 상대로 법령에 따른 정당한 분양전환가격을 초과하여 지급한 분양대금에 대해 부당이득 반환을 구하는 사건에서, 대법원은 임대주택 분양전환계약에 관한 일부 무효의 법리는 기존 임대주택법이 2008. 3. 21. 전부 개정되어 분양전환승인제도가 신설된 후 민간 임대사업자가 시장 등의 분양전환승인을 거쳐 분양전환을 한 경우에도 마찬가지로 적용된다고 한 원심 판단은 정당하나, 원심이 부당이득반환청구권의 지연손해금에 상사법정이율이 아닌 민사법정이율을 적용하고, 택지비를 산정하면서 선납금에 대한 기간이자를 가산하지 않은 부분은 잘못이 있다고 보아 파기환송함
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